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近日笔者接待一起法律咨询案件：A女士的丈夫A先生，在A女士不知情的情况下，擅自将两人共有的房屋卖给B先生，A先生与B先生签订了房屋买卖合同（约定违约金20万元），并收取了B先生房款30万元，现A女士不同意卖房，咨询该如何处理？
一、房屋买卖合同的效力。
如果签订房屋买卖合同时，房屋的登记权利人仅为A先生一人，基于不动产的公示公信原则，B先生有理由相信A先生是完全权利人，此种情形下签订的房屋买卖合同应认定为有效；除非有证据证明B先生存在过错，与A先生恶意串通，损害A女士的利益。
如果签订房屋买卖合同时，房屋的登记权利人为数人，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他共有人事后不予追认的情况下，应认定房屋买卖合同无效；除非B先生有理由相信A先生有代理权，符合表见代理构成要件的，则应认定房屋买卖合同有效。
二、法律后果。
如果房屋买卖合同有效，B先生可选择主张继续履行合同，存在违约情况的，可按合同约定主张违约金。
如果房屋买卖合同无效，分为两种情况：
情况一B先生符合善意取得构成要件，房屋已经办理了转移登记手续，则A女士不能再主张B先生返还房屋，如果A女士认为A先生擅自卖房的行为侵害其权利的，可根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（四）相关规定，提起离婚诉讼并主张A先生赔偿损失。
情况二B先生不符合善意取得构成要件，比如房屋未办理转移登记手续，则B先生无法获得房屋所有权，只能要求返还房款、赔偿损失。
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